中介“低买高卖”遇上法院执行

2023年4月19日，阳新法院立案受理俞某诉王某民间借贷纠纷一案，4月20日，俞某向阳新法院申请财产保全，阳新法院于当日作出民事裁定书，裁定查封王某名下的甲房和俞某提供担保的房屋。次日，阳新法院向阳新县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封上述房屋。同年6月，阳新法院就俞某诉王某民间借贷纠纷一案判决王某偿还俞某借款220000元。案件进入执行程序后，阳新法院查封了甲房。

另查明，2022年2月5日，王某以312674元的价格在司法拍卖平台上购得评估价格为438841元的甲房。俞某向阳新法院申请财产保全的当日，王某以150000元的低价将甲房出售给阳新某房产中介员工黄某。2023年8月26日，黄某又以210000元价格将甲房出卖给案外人朱某，朱某随即对房屋进行装修，后装修因房屋被查封而中止。黄某认为自己“合法买房”，不应被执行，于2024 年 8 月，向阳新法院提出执行异议，要求中止对该房屋的执行，被驳回，黄某不服，故而成讼。但法院一审、二审均驳回了其的请求。

法院：这三点决定涉案房屋不算“善意取得”

为什么黄某付了钱、拿了钥匙，却不算合法拥有房子？

法院经审理后认为，第一，房屋价格不符合“合理交易”。这套房子评估价43万余元，王某拍卖时花了31万余元购得，却以15万元卖出，交易价格明显不合理，存在恶意低价交易的合理怀疑。第二，取得房屋钥匙不等于实际占有房屋。黄某主张取得房屋钥匙即视为占有，但未提交交房协议、物业交接记录或入住证明等证据，甚至转卖给朱某后的装修都因查封被迫中止，由此得知黄某未在查封前实际占有房屋。第三，明知风险还交易，自身存在过错。作为房产中介，黄某明知这套房子没办理过户登记（在开发商名下），未积极督促过户，反而低价买入转卖，存在明显过错。

法官提醒：这两类人要注意

购房者：买房前务必查清楚房屋权属，别贪“低价房”的便宜。若价格明显低于市场价，要警惕是否存在查封、抵押等风险，务必要求卖方提供产权证明并及时过户。

房产中介：切莫利用职务便利“低买高卖”赚差价。根据法律规定，中介需如实披露房屋信息，恶意低价交易不仅无法获得产权，还可能因“协助转移财产”承担法律责任。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。